Klienci zakupili dom w Bielanach Wrocławskich. Szybko jednak odkryli poważne wady – poddasze i dach zostały zniszczone przez kuny. Sprzedawca zapewniał, że problem z gryzoniami nie istnieje, a poddasze jest w stanie idealnym.
W poszukiwaniu pomocy poszkodowani zgłosili się do dużej, renomowanej kancelarii prawnej. Niestety, ich sprawa została potraktowana powierzchownie. Przekazywano ją kolejnym pracownikom, którzy wykazali się brakiem zaangażowania, a kontakt ograniczał się do ogólników. Miesiące mijały bez żadnych postępów – w teorii prowadzono mediacje ale zupełnie bezowocnie.
Przyczyna konfliktu
Kiedy klienci zgłosili się do mnie nie mieli już nadziei na polubowne rozwiązanie sporu, sprzedawca konsekwentnie odmawiał przyjęcia odpowiedzialności za wady fizyczne spowodowane przez kuny. Była to poważna degradacja poszycia dachowego, wymagająca natychmiastowej naprawy.
Brak możliwości sprawdzenia budynku przed sprzedażą
Klienci przed zakupem nieruchomości nie mogli zapoznać się w pełni ze stanem nieruchomości z uwagi na brak możliwości wejścia na poddasze z poziomu piętra. Sprzedawca odmówił wykonania w dachu otworu rewizyjnego celem zapoznania się ze stanem poddasza. Zapewniał jednocześnie, że stan poddasza jest idealny i żadnych kun w dachu nigdy tam nie było. Klienci zdecydowali się na zakup nowego domu.
Już podczas pierwszej nocy po zakupie usłyszeli na poddaszu charakterystyczne tupanie. Skontaktowali się z Sprzedawcą, który konsekwentnie twierdził, że „to już nie jego sprawa”. Klienci na własny koszt wezwali firmę zajmującą się odkrywką dachu i okazało się że wełna mineralna jest w wielu miejscach zniszczona, były także ślady gniazd kun i odchody. Konieczna była natychmiastowa naprawa dachu.
W momencie kiedy kupujący złożyli sprzedającemu oświadczenie o obniżeniu ceny o koszty naprawy dachu rozpoczął się wielomiesięczny spór w zakresie odpowiedzialności za wady dachu.
Aspekty Prawne Sprawy
1. Rękojmia za Wady Rzeczy (kodeks cywilny, art. 556-576)
Uprawnienia Nabywcy wynikające z rękojmi:
- może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny
- może złożyć oświadczenie o odstąpienia od umowy sprzedaży
- może żądać wymiany rzeczy na wolną od wad (w przypadku wad nieruchomości jest to co do zasady niemożliwe)
- może żądać naprawy rzeczy
Kiedy sprzedawca pomimo zgłoszenia żądania obniżenia ceny może próbować rzecz naprawić? Jeśli przystąpi do naprawy niezwłocznie, a sama naprawa nie spowoduje nadmiernych niedogodności dla kupującego.
W analizowanej sprawie, sprzedawca po zgłoszeniu wady nie podjął żadnych działań, a sprawa była na tyle poważna że kupujący musieli niezwłocznie dokonać napraw na własny koszt, a następnie złożyli oświadczenie o obniżeniu ceny sprzedaży o koszty naprawy dachu.
2. Kiedy Sprzedawca nie odpowiada za wady rzeczy sprzedanej
Sprzedawca może uwolnić się od odpowiedzialności za wady rzeczy sprzedanej, jeśli wykaże że kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy sprzedaży. Należy pamiętać, że kupujący będący konsumentem nie ma obowiązku szczegółowego sprawdzania kupowanego budynku, nie posiada także specjalistycznej wiedzy z zakresu prawa budowalnego pozwalającej na ocenę, czy budynek jest wolny od wad. Wiedza o wadzie w kontekście zakupu nieruchomości to stan w którym każda przeciętna osoba będzie w stanie dostrzec wadę „gołym okiem”.
W prowadzonej sprawie Klienci nie mogli dokonać oględzin poddasza bez rozbiórki dachu, co uniemożliwiało uznanie, że kupując nieruchomość o wadzie wiedzieli.
3. Terminy przedawnienie roszczeń
Generalnie okres przedawnienia roszczeń z tytułu rękojmi za wady budynku (nieruchomości) wynosi 5 lat od dnia wydania rzeczy. Wszystkie ujawnione w tym okresie wady mogą być podstawą roszczeń z tytułu rękojmi.
Ale uwaga: jeśli już wadę wykryjesz, musisz podjąć decyzję o konkretnym kroku (żądanie naprawy, wymiany, odstąpienie, obniżenie ceny) w ciągu 1 roku od jej wykrycia!!!
4. Podsumowanie
Jaka była moja rolna w tej sprawie?
Jako profesjonalny pełnomocnik moim obowiązkiem było działanie na korzyść klientów. Po szczegółowej analizie sprawy, podjęłam konkretne kroki przedsądowe celem wyegzekwowania kosztów jakie klienci ponieśli za naprawę dachu.
Na szczęście tą sprawę udało się zakończyć ugodą. Klienci odzyskali swoje pieniądze bez konieczności toczenia wieloletniego sporu, a sprzedawca zrozumiał, że ewentualny proces sądowy będzie dla niego niekorzystny.