Sprzedaż mieszkania lub domu bardzo często poprzedzona jest zawarciem umowy przedwstępnej. W praktyce wiele osób traktuje ją jedynie jako formalność poprzedzającą wizytę u notariusza. Dopiero gdy jedna ze stron wycofuje się z transakcji, okazuje się, że treść umowy ma kluczowe znaczenie dla późniejszego rozstrzygnięcia sporu.
Jedna z prowadzonych przeze mnie spraw dotyczy właśnie takiej sytuacji. Strony zawarły pisemną umowę zobowiązującą do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości w określonym terminie (wzorzec z internetu, niedostosowany do ustaleń i sytuacji stron). Kupująca uiściła zadatek, jednak tuż przed planowanym podpisaniem aktu notarialnego pojawiły się rozbieżności dotyczące sposobu zapłaty ceny oraz wykonania wcześniejszych ustaleń. W konsekwencji do sprzedaży nie doszło, a strony rozpoczęły wieloletni spór sądowy dotyczący zwrotu zadatku, charakteru zawartej umowy oraz przedawnienia roszczeń.
Sprawa ta pokazuje, że dobrze przygotowana umowa przedwstępna często pozwala uniknąć kosztownego procesu.
1. Umowa rezerwacyjna i umowa przedwstępna to nie jest to samo
Nazwanie dokumentu „umową rezerwacyjną” nie przesądza jeszcze o jego charakterze prawnym. O tym, czy mamy do czynienia z umową rezerwacyjną czy umową przedwstępną, decyduje przede wszystkim jej treść.
Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego umowa przedwstępna to taka umowa, przez którą jedna albo obie strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy w przyszłości.
Jeżeli więc strony określą przede wszystkim:
- przedmiot sprzedaży (w tym przypadku dokładne określenie lokalizacji nieruchomości, nr księgi wieczystej)
- cenę,
- obowiązek zawarcia umowy przyrzeczonej,
to nawet dokument nazwany „umową rezerwacyjną” może zostać uznany przez sąd za umowę przedwstępną.
Typowa umowa rezerwacyjna ma natomiast zupełnie inny cel. Jej zadaniem jest czasowe wycofanie nieruchomości z oferty sprzedaży i pozostawienie kupującemu określonego czasu na podjęcie decyzji. Co do zasady nie zobowiązuje ona jeszcze stron do zawarcia umowy sprzedaży.
Dlatego warto pamiętać, że w ewentualnym sporze sąd będzie badał rzeczywistą treść zobowiązania, a nie sam tytuł dokumentu.
Zawarcie umowy przedwstępnej w zwykłej formie pisemnej- to nie jest oszczędność kosztów
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości może zostać zawarta w zwykłej formie pisemnej i będzie ważna.
Nie oznacza to jednak, że wywoła takie same skutki jak umowa sporządzona w formie aktu notarialnego.
Jeżeli umowa przedwstępna została zawarta wyłącznie na piśmie, strona co do zasady nie może skutecznie domagać się przed sądem zawarcia umowy sprzedaży. Przysługuje jej przede wszystkim roszczenie odszkodowawcze przewidziane w art. 390 § 1 Kodeksu cywilnego albo – w zależności od treści umowy – roszczenia związane z zadatkiem.
Znacznie silniejszą ochronę zapewnia umowa przedwstępna zawarta w tej samej formie, jaka jest wymagana dla umowy przyrzeczonej, czyli w przypadku sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego. Wówczas możliwe jest dochodzenie przed sądem zawarcia umowy sprzedaży.
Z praktycznego punktu widzenia, jeżeli wartość nieruchomości wynosi kilkaset tysięcy złotych, oszczędność na kosztach aktu notarialnego bardzo często okazuje się pozorna.
Sama cena to za mało – warto dopracować treść umowy
W praktyce wiele sporów nie dotyczy samej ceny nieruchomości, lecz kwestii, których strony w ogóle nie uregulowały.
W sprawie, którą prowadzę, strony ustnie uzgodniły, że cała cena zostanie zapłacona w dniu podpisania aktu notarialnego. Dla sprzedającej był to warunek absolutnie podstawowy. Ustalenie to nie zostało jednak w wystarczający sposób odzwierciedlone w treści umowy, co później stało się źródłem poważnego sporu.
Warto również szczegółowo uregulować takie kwestie jak:
- termin wydania nieruchomości,
- obowiązek opróżnienia lokalu,
- pozostawienie lub usunięcie mebli,
- koszty ich wywozu i utylizacji,
- sposób zapłaty ceny,
- termin zaksięgowania środków,
- konsekwencje opóźnienia w płatności
Im dokładniejsza umowa, tym mniejsze ryzyko późniejszych sporów.
Zapis „Kupujący zapoznał się ze stanem nieruchomości i nie wnosi zastrzeżeń” nie wyłącza odpowiedzialności sprzedawcy.
Bardzo często w umowach przedwstępnych znajduje się zapis, że kupujący zapoznał się ze stanem technicznym nieruchomości i nie wnosi zastrzeżeń.
Nie oznacza to jednak, że automatycznie traci on uprawnienia z tytułu rękojmi.
Kupujący nadal może dochodzić swoich praw w przypadku ujawnienia wad ukrytych, czyli takich, których nie można było stwierdzić podczas zwykłych oględzin. W zależności od rodzaju wady może domagać się usunięcia wady, obniżenia ceny, a w określonych przypadkach nawet złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy.
Sprzedawca nie odpowiada jedynie za wady, o których kupujący wiedział w chwili zawarcia umowy. W razie procesu to jednak sprzedawca będzie musiał wykazać, że kupujący rzeczywiście posiadał taką wiedzę.
Dlatego warto sporządzić szczegółowy protokół oględzin nieruchomości jeszcze przed podpisaniem umowy przedwstępnej. Sam ogólny zapis o zapoznaniu się ze stanem nieruchomości zwykle nie stanowi wystarczającej ochrony.
Zadatek czy zaliczka?
To strony decydują, czy przekazywana kwota ma stanowić zaliczkę czy zadatek.
Różnica jest jednak zasadnicza.
Jeżeli strony chcą ustanowić zadatek, warto wyraźnie wskazać w umowie, że przekazana kwota stanowi „zadatek w rozumieniu art. 394 Kodeksu cywilnego”.
Wysokość zadatku również powinna być rozsądna. W praktyce najczęściej stanowi on określony procent ceny sprzedaży. Nie powinien natomiast odpowiadać większości ceny ani zastępować całej ceny sprzedaży.
Nie zawsze, kiedy nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej można żądać zadatku.
Przepis art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego jest często błędnie interpretowany.
Samo niezawarcie umowy nie oznacza jeszcze, że druga strona automatycznie może zatrzymać zadatek albo domagać się jego podwójnej wysokości.
Warunkiem zastosowania tego przepisu jest niewykonanie umowy wskutek okoliczności, za które odpowiedzialność ponosi wyłącznie jedna ze stron.
Przykładowo może to dotyczyć sytuacji, gdy kupujący zapewnia sprzedawcę o możliwości natychmiastowej zapłaty całej ceny, a następnie w dniu podpisania aktu notarialnego żąda odroczenia płatności o kilka dni. Z drugiej strony odpowiedzialność może ponosić sprzedawca, który nie przygotował wszystkich dokumentów niezbędnych do zawarcia umowy sprzedaży.
Należy również pamiętać o art. 394 § 3 Kodeksu cywilnego. Jeżeli niewykonanie umowy nastąpiło z przyczyn, za które odpowiadają obie strony albo żadna z nich, zadatek powinien zostać zwrócony, a obowiązek zapłaty jego podwójnej wysokości nie powstaje.
Istotne jest także, że możliwość zatrzymania zadatku lub żądania jego podwójnej wysokości jest związana z wykonaniem prawa odstąpienia od umowy. Zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem odstąpienie nie musi przybrać jednej określonej formy. Może zostać wyrażone także w treści wezwania do zapłaty podwójnego zadatku albo nawet w samym pozwie, jeżeli z jego treści jednoznacznie wynika wola odstąpienia od umowy.
Przedawnienie roszczeń z umowy przedwstępnej
To jeden z najczęściej pomijanych problemów.
Zgodnie z art. 390 § 3 Kodeksu cywilnego roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem jednego roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała zostać zawarta.
Dotyczy to nie tylko roszczeń o zawarcie umowy czy odszkodowanie, ale – zgodnie z utrwalonym orzecznictwem Sądu Najwyższego – również roszczeń związanych z zadatkiem.
Warto pamiętać, że roczny termin przedawnienia nie kończy się z ostatnim dniem roku kalendarzowego. Jeżeli umowa przyrzeczona miała zostać zawarta 15 czerwca, termin przedawnienia co do zasady upłynie 15 czerwca następnego roku.
A jeśli strony nie wskazały terminu zawarcia umowy?
Kodeks cywilny również przewiduje taką sytuację.
Zgodnie z art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego termin zawarcia umowy może zostać później wyznaczony przez stronę uprawnioną do żądania jej zawarcia. Jeżeli obie strony wyznaczą różne terminy, wiążący będzie termin wskazany wcześniej.
Jeżeli jednak przez rok od dnia zawarcia umowy przedwstępnej żadna ze stron nie wyznaczy terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenie o jej zawarcie wygasa.
W praktyce oznacza to również, że roczny termin przedawnienia pozostałych roszczeń wynikających z umowy przedwstępnej rozpoczyna swój bieg po upływie tego pierwszego roku. Innymi słowy, brak wyznaczenia terminu zawarcia umowy nie powoduje, że roszczenia pozostają bezterminowe.
Podsumowanie
Umowa przedwstępna jest jednym z najważniejszych dokumentów w procesie sprzedaży nieruchomości. To właśnie jej treść decyduje później o tym, czy strony będą mogły skutecznie dochodzić swoich praw przed sądem.
Dlatego przed jej podpisaniem warto poświęcić czas na dopracowanie wszystkich istotnych postanowień, zamiast opierać się wyłącznie na ustnych ustaleniach lub gotowych wzorach pobranych z Internetu. Dobrze przygotowana umowa często pozwala uniknąć wieloletniego i kosztownego procesu sądowego.